第三百零一章 土地问题 (第2/4页)

过，未来如何规划我不清楚，如果我的选址落在了后来的住宅规划上，那只好卖地了。我不吃亏，再搬个位置就是。所以，这既是业务的需要，也是稳赚不赔，你应该理解吧？”

    听到这里，冬子算是理解了。“对，c姨，你的考虑确实是进退自如的，没问题，我理解。但是，我要地，恐怕就不需要了吧？”

    “你怎么会不需要，你甚至比我还需要！”c姨声音高了起来，并且给冬子上了一堂关于级差地租与滚动发展的课，让他知晓什么叫原始积累，什么叫资本运作。

    什么叫级差地租呢？其实就是土地的使用价值，因为商业价值的不同，处于不同地段的土地，价值差距非常大。这就是李嘉诚反复强调的：地段、地段、还是地段。

    最直观的，是在税务局收取商业及工业企业的土地使用税时，就可以看出来。容城城区内，分为三个档次，在围绕行政机构中心的商业中心地带，比如文化宫一带，其土地使用税，每平方，按8元计算。当然，新修的商业街，也是8块了。原来是多少呢？原来是按棚户区与老城区的价值收的，是4块。因为商业开发，使它的使用价值提高了，税收当然也就增高了。把相同城区的使用价值提高，这就是经营城市的目的，也是房地产大开发的结果。

    而目前，在南湖以南的所谓待开发新区，相当于城乡结合部，那里的土地使用税是按2元计算的。所以，现在2元时购进，待开发完毕，它就值8元了，这个差价，叫地租升级。差价就是利润，并且是最根本的利润。

    搞清楚了级差地租，c姨又帮冬子分析了他的业务方向。

    “你恐怕不是那种小富即安的人，你是要做事业的吧？”

    c姨这是明知故问，冬子有上进心，答案不言而喻。她这样问，得到冬子的首肯后，就自然地引出了下面的说法。

    你的业务始终是要扩大的。不用说饭店，也不用说烧烤，就是你的卤菜，如果要做到规模化标准化，就必须扩大生产规模，提高自动化程度，并且，要建立高标准的生产车间。如果这个卤菜，想打出品牌，成为真正的名特小吃，那就得建立无菌车间，最小人工干预，最小品味差异，最大质量统一。这些，都需要在最后，建立一个崭新并且面积比较大的厂房。所以，需要土地。

    既然你需要土地，并且是真正搞事业的，为什么不搞一块地呢？况且，目前花费并不大，手续也简单。

    “我不是没这样想过，只不过，如果有一天我有实力，把新式车间建起来了，也不应该在居民新区，应该在未来的郊区。如果占了新区的地，有点浪费。”

    “你这就不懂了，你有点迂。冬子，我问你，按你这样发展的速度，你什么时候，才有能力，建立起一套现代化的食品加工厂？你的资金，积累速度如何？银行贷款或者自己融资，怎么想办法？而我跟你说的先拿地，其实就是在给你融资的手段，你懂么？”

    这方面，冬子还真没想过。

    以冬子今天的实力，按最大可能算，总资产最多算得了两千万，还有虚的成分。按拿得出的现金算，最多也只有七八百万。那如果要贷款，扩建新厂房，最多也只能在银行贷款几百万。这点钱，估计光建厂房就用完了，更不用说什么机器设备，什么员工培训，什么日常生产的启动运行的资金了。

    按冬子以前自己内心的设想，起码得有五千万以上的资金，才有可能建立起一整套现代化的食品加工企业。这钱，可不是小钱，也不是什么朋友们投资可以得到的数额。冬子也不太想让朋友投资，毕竟，人家付出身家，把希望全部寄托在你身上，你背负的压力就太大了。

    但c姨所说的融资办法，却是个捷径。假如，他现在在新区，占据了十亩地，从工业用地，过两年被规划为商业或者住宅用地，至少会增值5倍。那么，仅这一项，就可以倒出大几百万上千万出来。当然，也可以多征，赚得更多。按c姨的办事能力，划出五十亩地出来，都不是问题。毕竟，这两家，至少算是同行业的优质企业。

    那假如没有规划进住宅区呢？也没有损失。土地就是财富，你近邻的地价涨了，你的土地估值当然也就涨了。以这土地为抵押，找银行贷款，完全可